La location meublée de courte durée est soumise à une règlementation différente selon qu’il s’agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire du bailleur. La location de la résidence principale est peu contraignante (dans la limite de 120 jours par an et en déposant une déclaration de meublé de tourisme en ligne, pour une location sur Paris) mais s’il s’agit d’une résidence secondaire, le bailleur devra respecter un certain nombre de conditions. 

Le règlement de copropriété est en mesure d’interdire les locations meublées de courte durée

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque propriétaire dispose de ses parties privatives (…) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété peut prévoir d’interdir aux copropriétaires la location de leur logement en meublé, à condition que cette interdiction soit justifiée par la destination de l’immeuble (article 8 loi 10 juillet 1965). En effet, si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une clause « d’habitation bourgeoise exclusive », alors l’immeuble est uniquement destiné à de l’habitation. Dans ce cas de figure, la location meublée de courte durée peut être interdite.

Cependant, si le règlement de copropriété contient la clause « d’habitation bourgeoise », le locataire a la possibilité d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales ce qui lui permet également de mener une activité de location en meublé touristique. 

Durcissement de la jurisprudence pour les locations meublées touristiques à partir de 2013

Depuis 2013 (CA Paris, 11 Septembre 2013, n° 11/12572), la Cour d’Appel de Paris est beaucoup plus stricte concernant les locations meublées touristiques de courte durée sous prétexte qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, pour les clauses « d’habitation bourgeoise exclusive » et « d’habitation bourgeoise ». 

La Cour de cassation s’est récemment durcie sur ce point (Cour de cassation le 8 mars 2018, n°14-15.864), en admettant que les locations de meublés touristiques avec des services para-hôteliers ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel-habitation. C’est ainsi que la Cour de cassation a reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels-studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale. 

La jurisprudence récente considère la location meublée de tourisme comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise spécifiée dans le règlement de copropriété afin de sommer un retour à l’habitation sous astreinte financière. 

Les troubles anormaux du voisinage

En l’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété de l’immeuble, le bailleur peut donc pratiquer la location meublée saisonnière de son bien. Cependant, cette activité implique de respecter la tranquillité de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires sous peine d’être assigné pour trouble anormal de voisinage.

En cas de trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location, le syndicat, représenté par son syndic, a qualité pour agir à l’encontre du copropriétaire pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage.

La cour d’appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en raison des troubles anormaux de voisinage occasionnés par leurs locataires (bruits nocturnes, cris, galopades d’enfants…).

Lorsque l’action est menée par le syndicat, celui-ci devra apporter la preuve que l’ensemble de l’immeuble est affecté par le trouble. Cette preuve peut être complexe à fournir car les séjours sont généralement de très courtes durées. Le copropriétaire a également la possibilité d’agir seul si les nuisances n’affectent que son lot (Cour d’appel Paris, 15 juin 2016, n°15/18917).